Una promotora compró una casa antigua en primera línea, en Santiago de la Ribera.

La casa no le interesaba. Estaba mal: problemas estructurales, humedades por todas partes, décadas sin mantenimiento. La compró para tirarla.

El plan era el que haría cualquiera con esa parcela. Derribo, y un edificio nuevo acorde al entorno y con cinco viviendas mirando al Mar Menor.

Ese edificio no llegó a existir nunca. No por el ayuntamiento: por la servidumbre de protección de Costas.

La servidumbre de protección: la franja de la que nadie te habla

En todo el litoral hay una franja medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. Dentro de ella no se pueden levantar viviendas. Se llama servidumbre de protección.

Y esa línea de partida no está donde tú crees que termina la playa. La fija el deslinde de Costas, está aprobada por orden ministerial y viene dibujada con coordenadas.

Aquí viene el primer malentendido. Mucha gente concluye que su parcela, que está en pleno casco urbano con acera y farolas, no puede estar afectada. En los terrenos que ya eran suelo urbano cuando entró en vigor la ley, la franja se queda en veinte metros.

Veinte metros suena a poco. Es lo que ocupa un salón grande y su terraza.

En esta parcela eran 85 metros cuadrados.

Por qué 85 metros cuadrados se convirtieron en 255 de obra

La parcela era estrecha y profunda. Poco frente al mar, mucho fondo hacia el interior. Es la geometría típica de los frentes marítimos antiguos del Mar Menor, donde el suelo se repartió en tiras para que a cada casa le tocara un trozo de playa.

Con esa forma, la servidumbre no muerde una esquina. Se come el frente entero, en toda su anchura, veinte metros hacia dentro. Justo la franja por la que se paga el sobreprecio de primera línea.

Y ahí la aritmética se pone fea. La edificabilidad de esa parcela se calculaba sobre su superficie. Tres metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo.

85 metros cuadrados que ya no podían contar para el edificio nuevo son 255 metros cuadrados de techo que dejan de existir.

Dos viviendas.

De cinco previstas se pasaba a tres. Y una promoción de tres viviendas en una parcela pequeña, con los costes de una obra entre medianeras y frente al mar, no se sostiene. No es que saliera peor. Es que no salía.

El suelo seguía siendo suyo. Simplemente no servía para lo que lo había comprado.

Y si vas a construir tu casa, lo mismo

Estas cifras son de una promoción, pero el mecanismo no tiene nada que ver con el tamaño.

Si compras una parcela en primera línea para construir tu casa, la franja se lleva exactamente la parte con vistas. Y el programa que tenías en la cabeza —los dormitorios buenos, el porche, el estudio con la ventana al mar— o se encoge, o se va al fondo de la parcela, de espaldas al agua.

Solo cambia una cosa: el promotor pierde margen. Tú pierdes la casa que imaginabas.

La trampa que casi nadie ve venir

Aquí está lo verdaderamente contraintuitivo del caso, y es lo que quiero que te lleves.

Esa casa vieja estaba construida antes de la ley. Y las construcciones que ya existían tienen un régimen propio: se pueden reparar, mejorar, consolidar y modernizar. Con autorización, con condiciones de eficiencia energética, y con un límite tajante — sin aumentar volumen, ni altura, ni superficie.

Pero si se demuele, total o parcialmente, lo que se construya después tiene que ajustarse íntegramente a la ley. Es decir, a la prohibición de edificar viviendas dentro de la franja.

Léelo otra vez despacio, porque es el punto entero.

En esta parcela, el día que esa casa en ruinas cae, el derecho a tener ese volumen ahí cae con ella. Y no vuelve.

La promotora había comprado la casa como quien compra un estorbo con coste de derribo. Resultó ser el único activo de la operación. Lo único que daba a esa parcela un volumen construido pegado al mar era precisamente el edificio que planeaba tirar.

Once euros y dos meses y medio

Cuando la parcela llegó al estudio, la compraventa llevaba casi un año firmada.

Antes de dibujar nada, había que saber exactamente por dónde pasaba la línea. Así que se solicitó a la Demarcación de Costas un informe con las coordenadas de la servidumbre sobre esa parcela concreta.

La respuesta llegó con un plano de replanteo, los vértices del deslinde y una frase que ordenó todo lo demás: la finca se halla afectada por la servidumbre de protección de veinte metros.

El expediente se resolvió en dos meses y medio.

La tasa fueron once euros con treinta y siete céntimos.

Con la línea ya replanteada se redactó un proyecto, retranqueado por detrás de esos veinte metros. Es el proyecto que los números no aguantaron.

No hubo mala fe de nadie. La administración hizo su trabajo, en plazo y por once euros. El deslinde llevaba aprobado desde 2006 y era información pública. Nadie escondió nada.

Lo que pasó es más simple y más difícil de arreglar: el dato que decidía el valor entero de la operación estaba disponible, era barato, y nadie tenía la obligación de ponerlo sobre la mesa el día de la firma.

Ocho años después

La casa sigue en pie.

Se estudiaron alternativas para desarrollar la parcela dentro de esas condiciones. Ninguna hacía viable la promoción.

Ha sido ocupada varias veces. Los propietarios han tenido que ir echando a los ocupantes, uno tras otro, para conservar una construcción que no pueden usar y que tampoco pueden sustituir.

Ahora se está estudiando a fondo rehabilitarla. Reparar, consolidar, modernizar. Sin tocar el volumen.

Es el único camino que existía desde el principio. Y es también el más caro, porque arreglar una casa con daños estructurales y humedades de décadas frente al mar cuesta más que construirla de cero. Solo que construir de cero no está sobre la mesa.

Lo que esto significa si estás mirando parcela

No voy a decirte que te informes mejor.

El problema no es que no preguntes. Se pregunta, y mucho. Al vendedor, a la inmobiliaria, al ayuntamiento, a un conocido que construyó hace años.

El problema es que no existe una lista. La información de una parcela está repartida entre organismos que no hablan entre sí, y cada uno responde solo a lo que le preguntas. Nadie te dice lo que no has preguntado.

Y a Costas no se le pregunta, porque una parcela con acera, farolas y contenedor de basura delante no parece una parcela de costas.

Lo lógico sería lo contrario: que ninguna parcela llegara al mercado sin un documento que dijera, en lenguaje claro, qué se puede hacer en ella y qué no. Uno solo. Y que lo aportara quien vende, no quien compra.

Mientras eso no sea obligatorio, te toca a ti acertar con la pregunta. En primera línea, la correcta no es si la parcela es edificable.

Es dónde está exactamente la línea. Y qué pasa el día que tires lo que hay encima.

Si estás en ese proceso, qué puedes construir en un solar explica de dónde salen los metros, los costes ocultos de una parcela los que no aparecen en el precio, y la entrada sobre cómo decidir si compras o descartas ordena las dos cosas en un criterio.